top of page

10 השלבים לרכישת דירה חדשה מקבלן



רכישת דירה יכולה להיות מקבלן (יד ראשונה) ויכולה להיות מיד שנייה. היתרון הבולט ברכישת דירה מקבלן הוא שמדובר בדירה חדשה שאתם מגדירים וקובעים איך היא תיראה. מנגד, היתרון של רכישת דירה מיד שנייה היא שאתם מקבלים משהו מוכן, בלי ריצות אחרי הנגר, מתקין המטבח, ואנשי המקצוע בכלל.


נגיעה בנושא התקציב

רכישת דירה מקבלן בדיוק כמו רכישת דירה יד שנייה צרכה להיעשות תוך מחשבה, החלטה והגדרה של מסגרת תקציב. בשלב הגדרת התקציב אתם צריכים לבדוק בעצם מה ההון שלכם? זו שאלה לכאורה פשוטה, אבל בפועל מסתבר שממש לא - רבים לא יודעים באמת מה ההון שלהם - הדירה הקודמת (נטו אחרי מיסים), חסכונות, פיקדונות, השקעות, ומולם - משכנתא, הלוואות, חובות.

כמו כן, צריך כמובן להתחשב בתקציב החודשי - מה ההוצאות הצפויות (וצריך תמיד לקחת מרווח ביטחון) ומה ההכנסות השוטפות. כך אתם גוזרים את התשלום למשכנתא האפשרי מבחינתכם, וכאן חשוב לזכור שהחיים משתנים - ילדים, נסיעות לחו"ל, ירושה, קרן השתלמות - תנסו לקחת הכל בחשבון, למרות כמובן שהחיים דינמיים.



דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה

יש הבדל גדול בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין דירת יד-שנייה; במקרה האחרון אתם כבר רואים את הסביבה הקיימת של הבניין בו מדובר; אתם גם רואים את הדירה בה מדובר ויודעים שאתם קונים משהו קיים. כשקונים דירה חדשה, לעיתים זה מתחיל משרטוט על נייר והדמיה ממוחשבת; נכון, שיש בזה הרבה מהיצירה והחוויה, אבל יש בזה גם יותר סיכון מאשר לקנות משהו קיים.


כשקונים דירה חדשה, בוחרים בשלב ראשון את הפרויקט/הבניין החדש. לפרויקטים הנבנים ניתן להיחשף בתקשורת על ידי מודעות פרסום, חברים או בני משפחה שמספרים, מתווכים, ובמקרים רבים גם כשחולפים בדרך על פני פרויקט חדש בבנייה. אם מצאתם פרויקט שמעניין אתכם, פה מתחיל התהליך שמורכב משלבים לא מעטים; ספרנו 10 שלבים עד לשלב חתימת החוזה על דירת חלומותיכם



10 שלבים בדרך לרכישת דירה חדשה


1. קבלת פרטים מהקבלן

איך ייראה הפרויקט? כמה דירות יהיו בכל בניין? איזה סוג דירות יהיו בו מבחינת שטחים, קרקע, דירות גג? כמה זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט וכניסה לדירה? מיהו היזם? מיהו קבלן הבנייה עצמה? (לא פעם קבלן הבנייה הוא חברה אחרת מהחברה היזמית - לדוגמא, אפריקה ישראל למגורים היא חברה יזמית, אך את הבנייה מבצעת תמיד חברה אחרת ובדרך כלל דניה סיבוס, שהיא חברה באותה קבוצה). מיהו האדריכל של הפרויקט? מי הבנק שמלווה אותו? וכמובן - מחירים. תרשמו הכל ותשאלו כל מה שבא לכם.


2. בדיקת הסביבה

בדקו את סביבת הבניין. שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו. אם זה חשוב לכם - בדקו אם יש בסביבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי. אם אתם בוחרים לעבור לעיר אחרת - תבררו איך מערכת החינוך בה? מה עם תשתיות כבישים ונגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים.

חשוב לדעת גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו. את זה ניתן לבדוק בוועדה המקומית שברשות המקומית בה נבנה הפרויקט.


3. בדיקת היזם

היזם אחראי על התכנון, ההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות; מולו אתם סוגרים את העסקה. חשוב לבדוק את חוסנו הפיננסי של היזם (עד כמה שזה אפשרי), את ניסיונו ואת המוניטין שלו.



4. בדיקת הקבלן

כדאי לבדוק את הקבלן/חברת הבנייה שבונה את הפרויקט בפועל. האם הבנייה בעבר היתה איכותית וטובה? מה סטנדרט הבנייה? ועוד.



5. בעלות על הקרקע

חשוב לוודא שאין עיקולים על הקרקע, או שעבודים, ושבעלת הקרקע היא חברת הבנייה.

אם מדובר בעסקאות קומבינציה, צריך לבדוק אם רשומה הערת אזהרה לטובת היזם, והאם הוא רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת קונה הדירה. ובכלל עליכם לוודא שניתן להעביר ולרשום הערת אזהרה על הנכס ואין מגבלות כלשהם (רשויות המס ועוד).


6. היתר בנייה

מה אפשר לבנות על פי אישור הרשויות? ואם עדיין אין היתר, חשוב לוודא שהזמן לקבלת ההיתר מוגבל, ושיש לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו, במידה ולא התקבל בה היתר בנייה.


7. מפרט טכני ותכנון הדירה

בדקו אם כיווני האוויר. בדקו את גודל החדרים, עד כמה ניתן לעשות שינויים? מה המוצרים המובטחים לכם ומה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני?


8. מחיר הדירה

ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. לכן חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים ועל עלות השינויים והתוספות בדירה, מחיר חניה וכו'. כל זה חייב להימצא גם בחוזה שתחתמו עליו. לא פעם יש במהלך הבניה "חלון הזדמנויות" לביצוע שינויים ללא עלויות נוספות - תבדקו אם יש כזה בפרויקט שלכם.

חשוב להבין ולהפנים שמחיר הדירה, זה עדיין לא כל ההוצאות שלכם על רכישת הדירה. קיימות הוצאות כמו - מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עלויות מעבר ושיפוץ, הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה.


9. בדיקת משכנתא

מדובר בבדיקה עקרונית לגבי גובה המשכנתא שתוכלו לקחת. תבדקו בכמה מקומות (בנקים למשכנתאות). תלמדו את סוגי המשכנתא, ותבדקו את הריביות


10. חוזה מול קבלן

זה השלב שבו רצוי שיהיה לכם עו"ד משלכם, המתמחה בתחום הנדל"ן. זו זכותכם. אל תסכימו לחתום אצל העו"ד של הקבלן שמוכר לכם את הדירה - ברור את מי הוא מייצג בהסכם. שכ"ט עו"ד הוא לרוב בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה החוזי; אתם אמורים לשלם מחצית מזה לעו"ד שלכם. חשוב להדגיש - יש בעצם מעין שני תשלומים לעורכי דין ברכישת דירה מקבלן - העו"ד שלכם, וכן עו"ד של הקבלן האחראי על הרישום בטאבו.



Comments


bottom of page