top of page

חוזה רכישת דירה יד ראשונה מקבלן





ככלל, בשלב זה רצוי שיהיה לכם עו"ד משלכם, המתמחה בתחום הנדל"ן. זו זכותכם. אל תסכימו לחתום אצל העו"ד של הקבלן שמוכר לכם את הדירה - ברור את מי הוא מייצג בהסכם. שכ"ט עו"ד הוא לרוב בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה החוזי; אתם אמורים לשלם מחצית מזה לעו"ד שלכם. חשוב להדגיש - יש בעצם מעין שני תשלומים לעורכי דין ברכישת דירה מקבלן - העו"ד שלכם, וכן עו"ד של הקבלן שאחראי על הרישום בטאבו. מעבר לזה, ריכזנו מספר נקודות חשובות לקראת החוזה:



1. המפרט הטכני

לוודא כי במפרט ממולא כראוי באופן מפורט ומדויק; אל תסכימו לסעיף בחוזה המאפשר לקבלן לקבוע, לשנות, לדחות, על דעתו בלבד, ללא הסכמתכם; אל תסכימו לתנאי בחוזה האוסר על הקונה לרשום הערת אזהרה, גם אם ניתנת לכם בטוחה אחרת. תדרשו שבחוזה יירשם תאריך בו יושלם רישום הדירה בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) על שמכם. אל תסכימו לנוסח כמו - "בתוך שנה ממסירת הדירה" וכד'. שיהיה תאריך נקוב בחוזה.


2. מחיר הדירה הסופי

חשוב לוודא גם שבחוזה מצוין מחיר הדירה הסופי לאחר ההנחה ולאחר הוצאות פיתוח, ומצוינים גם התשלומים הנוספים שיהיה על הקונה לשלם: מע"מ, חניה, דוד שמש, חיבור לחברת חשמל למים ולגז, הוצאות פיתוח הוצאות רישום הדירה בטאבו וכו'. שיצוין סוג ההצמדה - בדרך כלל החוב שנותר מוצמד למדד תשומות הבנייה, שלרוב הוא גבוה ממדד המחירים לצרכן. אולי עדיף לכם לבקש (לא בטוח שהקבלן יסכים) להצמיד את החוב שנותר (מחיר הדירה פחות התשלומים שכבר שילמתם) למדד המחירים לצרכן.


3. זכויות שינויים בדירה

לציין בחוזה את השינויים והתוספות, עלויות וזיכויים עבור האביזרים שוויתרתם עליהם (למשל, אם אתם בונים מטבח ומוותרים על המטבח שהקבלן נותן, יש לציין בחוזה את גובה הזיכוי שתקבלו), לציין מועדי ביצוע ומועד מסירת המפתח לאחר השינויים.



4. הרכוש המשותף

הלובי, חדרי מדרגות, מחסנים, חצר, חניות שלא הוצמדו לדירות בבניין, גישה לגג הבניין. האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלקים משטחי הרכוש המשותף? אם אתם רוכשים דירה עם גינה צמודה או גג צמוד, בדקו כי אין שם מתקנים השייכים לדיירים אחרים: צנרת, מכסי ביוב, דוודים וכד'. קבלנים נוהגים לשמור לעצמם את השטחים שלא הוצמדו לדירות, אך הם חייבים להעבירם לבעלי הדירות בעת רשום הבית המשותף בטאבו. יש קבלנים לא הוגנים, שמחזיקים חניות שלא הוצמדו לבעלי דירות, ומוכרים אותן במחיר מופקע כשהם חייבים להיפטר מהן.



5. מועד מוגדר למסירת המפתח

לוודא כי קיים מועד מוגדר למסירת המפתח על ידי הקבלן, וקבלת פיצוי אם הוא מאחר במסירה יותר מחדשיים-שלושה, כולל בגלל כח עליון. הפיצוי יכלול גם ריבית על הכסף שכבר שולם לקבלן ודמי שכירות ראויים. אל תחתמו על סעיף הקובע, כי עצם קבלת הדירה על ידיכם מהווה הוכחה כי הדירה נמסרה במצב תקין מושלם ובהתאם למפרט הטכני.



6. לוח התשלומים

לחוזה מצורף לוח תשלומים. מועדי התשלומים על פי חוק מחולקים בהתאם להתקדמות הצפויה בבנייה, והם צריכים להיות ב"אזור" של החלוקה המפורטת:

  • 40% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה, אם אין בבניין עמודים. מדובר בממוצע ב-8-10 חדשים מתחילת הבנייה. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (בדרך כלל 15%).

  • 20% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.

  • 15% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.

  • 15% ממחיר הדירה עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

  • 10% ממחיר הדירה עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.


7. בנק מלווה

סעיף זה מגן על כספכם. מרבית הפרויקטים מלווים באמצעות מימון מבנק מלווה. ליווי בנקאי נותן לכם שקט נפשי, משום שמובטח לכם שכל כספי הפרויקט עוברים לחשבון אחד וכל הכספים משמשים להקמת הפרויקט. חשוב לבדוק מי הבנק המלווה ומהם הביטחונות והערבויות שהקבלן נותן לכם כדי להגן על כספכם.

על פי חוק המכר (דירות), כל תשלום שאתם משלמים לקבלן והוא מעל 7% ממחיר הדירה חייב לקבל הגנה/בטוחה. הקבלן טרם התקשר עם בנק מלווה ואינו מאפשר לכם לקבל בטוחה/הגנה על כספכם - אין לשלם דבר, אלא אם הסכום יועבר לחשבון נאמנות שיפתח בבנק ויהיה על שמו של העו"ד של הקבלן. גם במקרה כזה התשלום לא יהיה מעל 7%.


8. תשלומים על הדירה

מקבלים מהקבלן. אין להפקיד ישירות לחשבון הקבלן - כבר היו מקרים בהם קבלן פשט רגל (פרשת חפציבה מלפני שמונה שנים, למשל) והשתמש בכספי הפרויקט לצרכיו האישיים. וודאו כי על השוברים רשום מספר הדירה ופרטי חשבון הבנק המלווה. את השובר ניתן לשלם זאת בכל סניף בנק, כולל בנק הדואר.


על הקבלן נאסר לקבל תשלומים על הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הלקוח. הדרך המומלצת ביותר היא ערבות בנקאית, שתבטיח את כל הכספים ששולמו על ידי הלקוח לקבלן אשר תהיה ברת פירעון בכל מקרה שיסתבר כי הקבלן אינו יכול להעביר בעלות בדירה (או כל זכות אחרת שהוסכמה עם הקבלן) על שם הקונה. יש לבדוק היטב את נוסח הערבות הבנקאית לפני חתימת החוזה - שתהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויות הקונה ושמירה על ערך כספו.


הגנות נוספות על כספכם:

  1. פוליסת ביטוח- בחברת ביטוח מוכרת המכסה את כל הסיכונים המפורטים בעניין הערבות הבנקאית. הפוליסה צריכה להיערך לטובת הקונה ולהיות משולמת מראש.

  2. רישום שיעבוד על הדירה או על חלק יחסי מן הקרקע עליה הבית נבנה לטובת הקונה להבטחת הכספים שישולמו לקבלן על ידי הקונה;

  3. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בלשכת המקרקעין (טאבו) על הדירה או על חלק יחסי של הקרקע עליה נבנה הבניין לטובת הקונה. יש לשים לב כי על הערת האזהרה להיות קודמת לכל שיעבוד עיקול או זכות צד שלישי אשר יש להם זכות קודמת עדיפה על הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה. שימו לב, הבנק אשר נותן ליווי בנקאי לפרויקט נוהג לרשום הערת אזהרה לטובתו, ולכן יש לדאוג לקבל מאת הבנק מכתב החרגה אשר נותן עדיפות להערת האזהרה של הקונה על פני הערת האזהרה של הבנק המלווה. יש לדרוש כי הערת האזהרה תרשם מיד, ולא תהיה תלויה בהתקדמות הבניה או בתנאים חיצוניים אחרים.





Comments


bottom of page