חלק גדול מהסכם המכר מיועד להוראות הנוגעות לאופן הבנייה, אורכה והאפשרות לדחיית המסירה של הדירה. להלן שאלות ותשובות נפוצות בנושא:
האם רושמים תאריך למסירת הדירה בחוזה מכר? מה מוגדר על פי חוק?
יזמים רבים נוטים לרשום מועד שרירותי ולא ברור על מנת ליצור חוסר ודאות בנוגע למועד המסירה, מה שיכול לאפשר להם לאחר במסירה בהמשך, לדוגמא:
36 חודשים ממועד תחילת העבודות
24 חודשים ממועד חתימת החברה על הסכם המכר
18 חודשים מהמועד בו הסכם זה יחייב את החברה
ללא ציון של המועד כלל
יחד עם זאת, בעסקאות של קניית דירה על הנייר (עסקאות לפני היתר), ציון מועד המסירה הוא בד"כ במספר חודשים מסוים ממועד קבלת היתר הבניה.
חשוב! במעמד החוזה חשוב לדרוש מהקבלן\נציב מכירות לציין תאריך כלשהו בטווח סביר למסירת הדירה.
האם הקבלן יכול להקדים את המסירה?
כן! זאת היות ובהסכם המכר לרוב רשום סעיף מסירה עד ליום מסוים. זאת מאפשר לקבלן מרווח נוחות מסוים בידיעה שאם הפרויקט יתקדם כמו שצריך – הוא יוכל למסור את הדירות לפני הזמן.
כמו כן, קבלנים רבים נוהגים לקחת מקדם ביטחון בכל הנוגע ליום המסירה. לעיתים, אף שנמצאים בשלבי בניייה מתקדמים, הקבלן עדיין מציין שיום המסירה הוא עד שנתיים ממועד החתימה או קבלת פנקס השוברים. זאת על מנת שלא לאחר במסירה ולהיות חייבים בתשלומים הקבועים על פי חוק בגין איחור במסירה.
חשוב! בקשו לציין בהסכם כי אם ברצונו של הקבלן להקדים את המסירה, עליו לעדכן אותכם 60 ימים מראש לפחות, וזאת על מנת להיערך מבחינת מכירת דירה אחרת, בחינת הקדמת התשלומים והמשכנתא, וכו'.
מהו איחור במסירה ומה נחשב כאיחור מוצדק?
תחת הסכם המכר, הקבלן מציין את מועד המסירה בהתאם לתנאים ומידע הקיים בידיו במועד חתימת ההסכם.
לעיתים, הקבלן חושש שלא יצליח לסיים את התחייבויותיו במסגרת לוח הזמן שהתחייב לו, לדוגמא "כוח עליון".
במלים אחרות, מדובר באיחור מוצדק כתוצאה מכוח עליון ו/או סיבה אחרת בלתי צפויה שאינה תלויה בקבלן, כגון: שביתות במשק, מצבי מלחמה, גיוס כללי, סגר (לדוגמת הקורונה), מחסור ארצי בחומרי בניה, מחסור בכוח אדם ארצי בענף הבניה, עיכובים התלויים ברשות החשמל ו/או הרשות המקומית ועוד.
חשוב! הוסיפו לחוזה סעיף לפיו איחור מוצדק או אירוע של כוח עליון יחול רק אם הוא גרם לאיחור בהקמת הפרויקט בפועל. ללא הוראה זו, מספיק שיחול אחד מהאירועים לעיל, כדי לאפשר איחור במסירה.
סיכום נקודות מומלצות לחוזה:
לציין בהסכם מועד מסירה בתאריך ספציפי.
להגדיר התראה של לפחות 60 יום מראש לפני הקדמה במסירת הדירה.
לקבוע מועד מסירת דירה חוזי ברור אם ישנם שינויים בדירה.
להתייחס בהסכם לנושא דחיית המסירה עקב ‘כוח עליון’.
מומלץ להגדיר את גובה הפיצוי המוסכם כבר בהסכם המכר.
לוודא שקיים סעיף שקובע שהדירה תימסר לאחר טופס 4.
לוודאי שקיים סעיף שקובע שהדירה תימסר כשהיא ראויה למגורים.
לבדוק את הדירה באמצעות איש מקצוע במועד מסירתה.
לתעד כל נזק שנגרם לכם עקב איחור במסירת דירה מקבלן.
לתעד כל הודעה ו/או פניה שלכם לקבלן.
להיוועץ באופן מסודר עם עורך דין המתמחה בתחום בעת הצורך.
