כיום, הרבה מאוד רוכשי דירות אינם מרוצים/מסתפקים במפרט אותו מציע הקבלן כ"סטנדרט" של מפרט המכר. לעיתים זה נובע מכך שהמפרט המוצע מציג חומרים או כלים באיכות נמוכה, ולעיתים זה נובע מהתאמה אסתטית ואישית אותה מבקשים הרוכשים לבצע בדירתם.
תהליך 'שינוי דיירים' הוא תהליך בו אותו אדם שרכש דירה מקבלן יכול לשנות את התכנון הפנימי של הדירה, ביחס למפרט והתוכניות אשר הוסכמו בהסכם המכר, לטובת רצונו האישי של רוכש הדירה.
שינויים לדוגמא:
שינויי דיירים הם ביחס לדירה.
שינויים במפרט (שינויים של גודל מרצפות, סוגי ברזים וכד').
שינויים בתוכניות (שינויים בנקודות חשמל).
שינויים תכנוניים (שינויים במיקום הקירות, מספר החדרים וכד').
מתי אפשר לבקש שינויי דיירים?
שינויי דיירים אפשר, רצוי ומומלץ לבקש עוד בהליך בקשת הרכישה! אם ביקשתם בזמן והצבתם את השינויים כתנאי, הקבלן עשוי להסכים לשינויים על מנת לסגור עסקה.
אם לא ביקשתם בטרם בקשת הרכישה, יש לבחון בחוזה עד מתי ניתן לבקש שינויים.
כמו כן, קבלנים רבים נוהגים להגביל שינויים עד ליציקת קומת הקרקע של הקומה בה נבנית הדירה, וכרוכים ב: אישור אדריכל, אישור מתאם השינויים, תשלום תוספת וכד'.
חשוב! לעיתים הקבלן יכול להתנות הסכמה "בכפוף לאישור האדריכל\ להיתכנות בפועל" וכד'. זה מאפשר לקבלן לסכל את השינויים על ידי דרישת תשלום לא הגיונית עבור עצם קבלת האישור.
אפשרות נוספת היא תכנון פנימי מלא של כל הדירה
כך תוכלו להתאים את הנכס לצרכים, לרצונות ולחלומות שלכם. כמעט בכל דירה חדשה עולה הדרישה מצד הדיירים לבצע שינוי במפרט הטכני, בתכנון הדירה וברמות גימור שלה.
השינויים בדרך כלל כוללים: הוספת נקודות חשמל, הוספת נקודות מים, שדרוג המטבח והריצוף ולעיתים אף כוללים הריסת קי־רות ותכנון החלל מחדש. השקעה ממוצעת עומדת על 50,000 ש"ח לשדרוג סטנדרט הקבלן, לכן מומלץ לקחת זאת בחשבון כחלק מתקציב רכישת הדירה. עוד בטרם שלב החתימה על חוזה רכישת הדירה חשוב מאד לקרוא את מפרט הדירה.
זה בעצם זמן קריטי המהווה עבורכם הזדמנות פז, חד פעמית, התעקש להכניס לחוזה מספר סעיפים משמעותיים עבורכם, כאלה שעולים על רוחכם ואינם מופיעים בחוזה ובנספחיו. כל שינוי כזה יעשה ללא חיוב נוסף. לאחר מועד החתימה על החוזה, כל תוספת או שינוי שתרצו לבצע יהיה כרוך בתשלום נוסף ומלא. בואו נעשה קצת סדר כדי להבין מה כדאי לעשות, והכי חשוב – כיצד תצליחו לחסוך כסף!
כללים חשובים להתנהלות מול שינויי דיירים:
לעשות הכל בטיימינג הנכון
הטיימינג הנכון לשינויי דיירים הוא השלב בו הלקוח מנהל משא ומתן אל מול הקבלן וזאת טרם רכישת הנכס. שכן בשלב זה אפשר להשפיע במידה ניכרת על היקף המפרט הטכני בדירה, לכלול בחוזה סעיף אפשרות למימוש שינויים ולקבל אישור לשינויים בעלות מופחתת על חשבון הקבלן.
משא ומתן
שלב המשא ומתן יעשה לאחר שהלקוח הבין את התכנית הסטדנרטית של הדירה ויודע מהם השינויים שבהם הוא מעוניין לבצע בדירה. כך כל התהליך שינוי הדיירים יעבור חלק ככל האפשר.
לאחר החתימה על חוזה הדירה, יש לבקש מהקבלן את התכנית של "שינוי דיירים דירת קבלן" על פיה תבוצע הבניה הסטנדרטית ואת המפרט הטכני של הדירה. חשוב להביא בחשבון שהקבלן ידרוש ששינוי הדיירים יתורגם ויוגש על גבי תכנית ביצוע אדריכלית מפורטת עליה אנחנו במשרד מרום אחראים.
שינויים אפשריים בפנים הדירה
חשמל
שקעי כח הם לרוב השקעים היקרים ביותר. אפשר למצוא אותם בחללים במטבח, חדרי שירות ומקלחת. כדאי לספור אותם כדי לבחון את ייעודם ולבדוק אם דרושות לכם נקודות נוספות. נקודות מחלף – גם אלה נקודות יקרות משום שהן נספרות כ-2 נקודות חשמל נפרדות. מומלץ להוסיף זאת בכל חדר שינה ובפרט בחדר הורים מכל צד של המיטה.
מיזוג אויר
בקשו לקבל את מירב האינפורמציה בנושא מפרט מיזוג האוויר. ערכו השוואות מחיר עבור מוצרים זהים. בדקו מהו הזיכוי עבור יחידות המיזוג שמקבלים בדירה ומהי העלות לביצוע ההכנות הנדרשות עבור מערכות אלו בהנחה ותחליטו לשדרג או לרכוש מספק חיצוני לאחר מסירת הדירה. בדקו עוד מה מיקום יחידות המיזוג, גודלן ואיזה אביזרי גמר אתם מקבלים. נסו לקבל לא רק הכנות למזגן אלה גם את מזגן אם לא בסלון, לפחות בחדרים.
עבודות גבס
בדקו מהי העלות למ"ר שמציע הקבלן. הכינו תכניות עם מפרטי עבודות גבס וערכו השוואת מחירים מול בעלי מקצוע חיצוניים לשלב שלאחר מסי־רת הדירה .
אלומיניום
בדקו מהן עלויות שדרוג חלונות האלומיניום האם יש זכוכית חלבית באזורים רטובים ומהי התוספת לכך. האם אפשר לשנות כיון פתיחה של חלון והאם יש הכנות לביצוע רשתות נגד יתושים, או שיש סורגים בדירה. נסו לבקש מהקבלן רשתות בכל החלונות, מה שבד"כ לא מקבלים בעת חתימת החוזה.
עבודות אינסטלציה
לאיזה סוגי אינטרפוץ (מנגנון ברז) אתם זכאים? בדקו האם יש הכנות לברז מים וגז במרפסת שמש. בקשו מהקבלן שני ארונות רחצה עם כיור מקלחות, ולא אחד בד"כ כפי שהקבלן נותן.
זיכויים
אם משהו מהמגוון אינו מוצא חן בעיניכם, שמורה לכם הזכות לקבל זיכוי מהקבלן. לא מן הנמנע שתגלו שסכום הזיכוי נמוך מאוד בהשוואה למו־צרים דומים בשוק. ומלץ לנהל עם הקבלן משא ומתן על גובה זיכויים של פריטים הדבר יחסוך לכם זמן יקר וכאב ראש.
איך אפשר לדעת אם המחיר עבור התיקון סביר?
בד"כ בשינויים של דירה חדשה מיזם, על מנת להימנע מקביעה חד צדדית של היזם בנוגע לגובה עלות השינוי, הצדדים נוהגים לקבוע את גובה התשלום בהתאם למחיר ב"מחירון דקל שינויים".
זהו מחירון שנקבע על ידי קבוצת דקל הותיקה בתחום הנדל"ן בישראל, ובו מפורטים מאות רבות של עבודות, תוספות ושינויים שניתן לקבוע בדירה חדשה.
קביעת המחירים ביחס למחירון מונעת ויכוחים על גובה התשלום ומאפשרת מרחב נוח בידיעה שלא ניתן לקבוע "כל" מחיר ביחס לכל תיקון.
חשוב! ניתן ורצוי לבקש כי תינתן הנחה ביחס למחירון דקל – והקבלנים מאפשרים הנחות סבירות ( אזור ה- 10% הנחה).
טופס שינויים – מה חייב שיכלול?
לקראת סיום הפגישה עם מתאם שינויי הדיירים מטעם הקבלן, יוציאו לכם מסמך ובו מפורטים השינויים המבוקשים.
בהתאם להוראות הדין והפסיקה, עליכם כרוכשים יש לדרוש כי יופיעו בטופס בקשה השינויים את הפרטים הבאים:
פרטי הצדדים והדירה
פירוט בגין השינויים הנדרשים
מחיר בגין כלל השינויים, בנפרד וסה"כ
הערכת הזמן שיידרש להשלמת השינויים בדירה
הערכת הזמן שיידרש לאיחור במסירת הדירה
חתימת הצדדים לאישור הפרטים לעיל
קבלת עותק חתום במעמד הפגישה מאת מתאם השינויים
חשוב! שימו לב כי שינויי הדירה כורכים לעיתים דחייה במסירת הדירה. קחו זאת בחשבון וכי מועד הדחייה הוא בגדר זמן סביר.
